Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Pirate

ИНСТРУКЦИЯ: что делать, если при покупке новой квартиры вы обнаружили недостатки

Это видео повергло меня в шок и я попросил своих юристов написать инструкцию, что делать покупателям квартир или домов со строительными недостатками.

ВАЖНО ЗНАТЬ: застройщик ВСЕГДА обязан придерживаться санитарных норм и правил (САНПИН), а также строительных норм (СНИП). Причем норм этих и правил огромное множество, что в теории должно гарантировать нам (потребителям) получение качественного и безопасного объекта недвижимости.

Однако на практике это происходит далеко не всегда, а точнее даже в большинстве случаев застройщики экономят на стройке деньги в ущерб покупателям и дольщикам. Вот как в этом видео - когда балкон легко разбирается голыми руками... Это ШОК!



ЧТО ДЕЛАТЬ?
При обнаружении недостатков в приобретенной квартире необходимо:
1.Зафиксировать факт наличия дефектов, а именно провести строительную экспертизу.
2.Направить в адрес застройщика претензию с уведомлением об обнаружении недостатков.
3.Если застройщик отказался исправлять дефекты или возвращать деньги, необходимо обратиться в суд.

При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи покупателю также предоставлено право отказаться от квартиры и потребовать возврата уплаченной за нее суммы.
По договору долевого участия (ДДУ) дольщик может предъявлять такое требование к застройщику только в случае существенного нарушения требований к качеству строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный срок.

По закону «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков, отведенных на исправление недостатков, застройщик обязан заплатить покупателю неустойку в размере 1% цены квартиры за каждый день просрочки. Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи.

Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора – проценты на сумму, уплаченную за квартиру, в размере более 20% годовых.

ПРОСРОЧКА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПО ДДУ
Неустойку в размере 20% годовых имеет право требовать дольщик за период просрочки передачи ему объекта недвижимости.

Приведу пример. Гражданин по ДДУ купил квартиру в Подмосковье стоимостью 3 млн рублей. В договоре было определено, что застройщик передает готовый объект недвижмости (квартиру) дольщику не позднее 31 декабря 2013 года, однако фактически квартира передана дольщику только через год - 31 декабря 2014 года. То есть просрочка составялет 365 дней.
В таком случае в соответствии со ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик ОБЯЗАН каждому дольщику выплатить неустойку, рассчитываемую по формуле:

Размер неустойки = стоимость квартиры по ДДУ (цена договора) * 8,25% (ставка рефинансирования ЦБ)/300 (условное количество дней в году для расчета неустойки) * 2 (коэффициент, если дольщик - физическое лицо)* количество дней фактической просрочки

Итого в нашем случае получается:

3 000 000 * 8,25% / 300 * 2 * 365 = 602 250 рублей.

То есть дольщик может оформить право собственности на недвижимость и жить в ней, но у его застройщика остался должок перед ним - можно в претензионном порядке или по суду получить с застройщика неустойку за то, что тот нарушил права дольщика и не сдал объект в оговоренные сроки.

А если взять квартиру в Москве стоимостью 12 000 000 рублей, то за год просрочки неустойка составляет 2 409 000 рублей.

Если застройщик откажется платить в претензионном порядке, то по суду дольщик кроме самой суммы неустойки имеет право на получение дополнительно компенсации морального вреда и потребительского штрафа 50% от суммы иска.
В нашем примере взыскиваемая сумма составит: 602 250 руб (неустойка) + 50% * 602 250 руб (потребительский штраф) + 100 000 (компенсация морального вреда) = 1 003 375 руб.

Для всех тех, кто скажет, что российские суды - это дорого, муторно и дорого, я уже опровергал все эти мифы о российском правосудии в посте 5 мифов о российском правосудии, который набрал более 300 комментариев.

NICK

Залив квартиры. Как превратить его в АД для виновника залива. Что делать?

Расскажу об этом на примере одного случая из своего личного опыта.
В результате залива была повреждена мебель и отделка кухни, балкона, комнаты, холла и санузла квартиры в ЖК «Шуваловский».
В соответствии с актом причиной залива явился незакрытый кран в ванной, расположенной в квартире этажом выше. Как выяснилось, приезжая ремонтная бригада, с согласия собственника квартиры этажом выше, отмечала день рождения прораба…да с таким размахом, что следствием стал залив квартиры снизу и серьезный ущерб.
Залив квартиры. Что делать
Статья 1064 ГК РФ предусматривает, что вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. В силу с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.
В связи с этим владелица залитой квартиры обратилась к виновнику «торжества» с предложением возместить причиненный ущерб, на что тот предложил ремонт силами той же бригады. Имея к тому моменту четкое представление о том, как работает и отдыхает эта бригада, она отказалась и обратилась через знакомых за помощью в нашу компанию – ГлавСтрахКонтроль - сделала она это оперативно (не прошло и двух недель с момента залива), что во многом помогло завершить процесс с максимальной компенсацией.
Нами была организована независимая экспертиза, согласно нашему расчету по-максимуму стоимость ремонта составила 4 116 375 рублей.
Владелец квартиры сверху уклонялся от общения, возмещать ущерб отказался. Из его квартиры стали вывозиться вещи, вывешено объявление о продаже данной квартиры. Он даже заявил однажды, что мы вообще ничего от него не получим – имущество все он переоформит на сына, а из России уедет. Вот это было ошибкой с его стороны…
otkaz
Нами был оперативно, не прошло и пяти дней с момента обращения клиентки к нам, подан иск вместе с заявлением о принятии обеспечительных мер. Иск был принят к производству, в качестве обеспечительной меры наложен запрет на совершение сделок по отчуждению и обременению третьими лицами в отношении квартиры ответчика, а также запрет на регистрацию данных сделок. Никто нам даже не верил, что это возможно – наложить арест на квартиру стоимостью 45 млн. рублей при цене иска в 4 млн. Сюрприз! Такой скорости действий и результативности виновник никак не ожидал.

Апдейт от 12.12.2014. Ряд комментаторов сомневался, что это история не является выдумкой, и особенно сомневались в возможности наложить арест на квартиру. Выдумкой не является. Вот Определение суда о наложении обеспечительных мер.
11.10.2010_Определение суда

О наложении ареста на квартиру мы направили информационные письма в эксплуатирующую организацию, паспортный стол, жилинспекцию и другие органы.
Но и этого нам было мало. На полутора тысячах интернет-ресурсов – на досках объявлений, в форумах и блогах была размещена информация: «Осторожно! Подстава! ЖК «Шуваловский». Квартира N под арестом. Собственник X.»
28102014-umvd
В ходе судебного разбирательства ответчик предложил 700 тыс.руб. в качестве компенсации ущерба. Данной суммы было недостаточно для выполнения ремонта и покрытия всех расходов.
Процесс продолжался…Ответчик затягивал принятие решения, как мог: то болел он, то его адвокат был занят в другом процессе, то принес несколько экспертиз. На какую сумму, как вы думаете. Конечно, на 700 тыс. руб. Но истицу данное обстоятельство не пугало, т.к. на квартиру сверху был наложен арест, и продать ее должник до снятия этих мер не имел возможности.
Суд назначил судебную экспертизу, согласно заключению которой рыночная стоимость ущерба, причиненного в результате залива квартиры составляет 1 505 000 рублей.
Представитель владельца квартиры сверху, он же его сын, после оглашения решения, «пожелал удачи» нам по взысканию этой суммы с пенсионера, нигде не работающего, со словами: «замучаетесь взыскивать»… Очередная ошибка с его стороны…

На основании Решения Никулинского районного суда нами был оперативно получен исполнительный лист о взыскании 1 530 925 рублей. Лист был передан в Тропарево-Никулинский Отдел судебных приставов с требованием (привожу дословно, чтобы читатели смогли воспользоваться нашим успешным опытом):
Принять для принудительного исполнения исполнительный лист и возбудить исполнительное производство в отношении должника. Взыскать с должника сумму в размере 1 530 925 рублей.
В целях обеспечения исполнения содержащихся в исполнительном документе требований одновременно с вынесением Постановления о возбуждении исполнительного производства:
- наложить арест на имущество должника и денежные средства, находящиеся на счетах в кредитных организациях;
- временно, до исполнения должником требований, содержащихся в исполнительном документе, ограничить выезд должника из Российской Федерации.

Направить запросы:
- в ИФНС для установления всех счетов должника;
- в органы ГИБДД с целью установления принадлежащих должнику транспортных средств;
- в органы федеральной регистрационной службы по г. Москве и г. Санкт-Петербургу с целью установления земельных участков и недвижимости, на которые зарегистрированы права должника;
- в иные органы с целью установления наличия счетов и денежных средств, находящихся на них, а также с целью установления иного имущества, подлежащего описи и аресту.

Без ложной скромности признаю, что мы оперативно сработали и неплохо обложили должника. Реакция не заставила себя ждать – денежные средства поступили на счет нашей клиентки в полном объеме.
История эта закончилась. Виновнику залива не удалось избежать ответственности, а наша клиентка получила надлежащую компенсацию причиненного заливом ущерба.

Всем желаю большой удачи в отстаивании своих нарушенных прав!


NICK

Миракс Групп, Nazvanie.net, Potok8. Видимо, мошенничество в крови у Полонского и ...

....и тех, кто сейчас продолжает «славное» дело объегоривания граждан.

История вопроса:
В период с 2007 по 2011 в холдинг Миракс Групп (позднее Nazvanie.net, в н.в. Potok8) входило множество юридических лиц, среди которых находилось и находится по н.в. ООО «Открытое Пространство».

Большинство желающих приобретсти квартиры в строящихся в указанный период жилых комплексах ЖК ВеллХаус на Ленинском и ЖК ВеллХаус на Дубровке (в н.в. ЖК Дубровская Слобода) под брендом Миракс верили и «лицу» бренда, Полонскому, обещавшему предоставить право «личной мести ему лично, если что-то не понравится», и в растущий рынок недвижимости в Москве. Верили, не сильно задумываясь о возможных рисках для себя при подписании формы предварительного договора купли-продажи с вышеуказанной дочкой корпорации Полонского.

Период кризиса 2008-2009 показал «потенциал международной корпорации» Полонского, самым безобидным из которых был неоднократный перенос сроков сдачи объектов с высокой готовностью.

Затем последовали выход из состава правления основных его членов, ознаменовавшийся большим числом скандалов и обвинениями Полонского в адрес экс-единомышленников в воровстве и мошенничестве, арест активов Миракса Альфой Групп, несколько тех. дефолтов по выплатам держателям облигаций, многотысячные сокращения в различных «дочках» внутри корпорации без выходного пособия, выделение кредита в 360 млн. долл., якобы, на «достройку» одиозной башни Федерация – «лучшего здания в мире», со слов все того же Полонского.

Перечислять все перипетии истории холдинга с 2009 года по н.в. можно очень долго, не говоря о том, насколько «ярко», «адекватно» и «харизматично» проявил себя сам Полонский, ныне здравствующий в королевстве Камбоджа.

За всеми этими проблемами и дележкой пирога под названием «Миракс/Название.нет/Поток8», а также крошек, которые от него остались, людей приобретших квартиры и машиноместа в комплексах Полонского, по сути, оставили наедине с решением принципиального вопроса для них как владельцев - возможности перейти из состояния, покупателя, который отдал миллионы и приобрел очень зыбкое «право заключить основной договор купли-продажи квартиры/машиноместа...когда-нибудь», в состояние «собственник недвижимого имущества».

В особую зону риска попали держатели как-раз формы предварительного договора купли-продажи, заключение которой наиболее часто использовалось корпорацией Миракс при продаже квартир и машиномест в различных строящихся объектах.

Схема была до банального простой. Застройщиком объекта, чем являлись также «дочки» Миракса, заключались договоры инвестирования с ООО «Открытое Пространство», и на основании уже этого инвестиционного соглашения между двумя «кровными дочками», по форме пред. договора, Полонским продавались квартиры и машиноместа.

Все было спокойно до тех пор, пока не начались приведенные в качестве хроники проблемы в Мираксе. Логическим продолжением стали появившиеся претензии со стороны «3-х лиц», которым, в свою очередь, был должен уже Миракс в лице Полонского, в т.ч. с с личным поручительством по долгам. А должен он оказался настолько много, что по сути компанию пустили «с молотка». Компанию распродали, но многомиллионные претензии к ней остались по сей день.

Те немногочисленные владельцы, которые вовремя поняли перспективы и риски для себя с их формой пред. договора, предприняли попытки отстоять свое право собственности в судебном порядке. Однако, для объекта ЖК ВеллХаус на Ленинском в Гагаринском районном суде практика до февраля 2014 г. была только отрицательной, хотя объекты искового требования (квартиры и паркинг) были введены в эксплуатацию и по ним даже были подписаны акты реализации инвестконтракта.

Если с оформлением квартир, проданных в ЖК ВеллХаус на Ленинском (ранее Вертикаль), через Открытое Пространство в корпорации в период с 2012 по 2013г как-то сложилось - скорее всего, из-за того, что объект был и так долгостроем (помогали московские власти). Помимо прочего, у Открытого Пространства появился формальный повод запросить доплату за увеличение площади квартир по итогам обмеров органов тех. инвентаризации, что позволило заработать дополнительно и оплатить более 1,5 млн гос. пошлины для оформления права собственности на свое имя, с последующим заключением основных договоров купли-продажи.

Относительно же заключения основных договоров купли-продажи машиномест, которые продавало Открытое Пространство от 55 до 100 тыс. долларов за единицу, ничего не происходит по сей день, несмотря на то, что паркинг в октябре 2011 года был введен в эксплуатацию, а летом 2013г был «открыт адрес», который позволил в обычном порядке оформить право собственности держателям договоров инвестирования паркинга, НО не держателям пред. договоров, заключенных с Открытым Пространством.

В ЖК ВеллХаус на Ленинском через Открытое Пространство Полонским было реализовано более 200 машиномест. До настоящего момента со стороны компании ни один владелец не получил и не получает четкого ответа о сроках, когда он сможет заключить основной договор купли-продажи.

В течение 2013 года в Открытое Пространство было направлено множество запросов на тему перспектив заключения основного ДКП. Все они остались без внимания и ответа. Остается сделать вывод, что нынешним руководством компании, к интересам которого, не исключено, имеет отношение и бывший владелец Полонский, сознательно саботируются мероприятия, связанные с организацией перевода владельцев машиномест в статус «собственников», подвергая их тем самым рискам попадания в конкурсную массу в ситуации удовлетворенного искового требования по долгам к холдингу, ранее известному как Миракс Групп.

В ЖК Дубровская Слобода, держатели предварительных договоров купли-продажи в период, когда стройка остановилась с 2009 по 2011, обратились с требованием к Полонскому ПЕРЕОФОРМИТЬ их пред. договоры на договоры инвестирования в соответствии с ФЗ-214, тем самым защитив себя от претензий со стороны 3-х лиц к Открытому Пространству и от двойных продаж. В очередной раз «корпорация пообещала», но ничего так и не произошло. Владельцы квартир, после множества обещаний им «решить все проблемы», приняли решение не ждать исполнения «слова» и в н.в. в Лефортвском районном суде к Открытому Пространству подано более 40 исковых требований, которые удовлетворяются положительно в массовом порядке.

Но и по ВеллХаусу на Ленинском есть приятные для покупателей машиномест новости - 28-го февраля текущего года в Гагаринском суде было удовлетворено исковое требование к ООО «Открытое Пространство» и вынесено первое положительное решение в требовании признать право собственности на два машиноместа, расположенных по адресу: Ленинский п-т д. 111 корп.1, на основании предварительного договора купли-продажи, заключенного с ООО «Открытое Пространство».
Пруф на странице Гагаринского районного суда (сайт суда, как водится, работает с перебоями).
Сделано это было наделавшей немало проблем страховым компаниям, а теперь взявшейся за девелоперов, компанией ГлавСтрахКонтроль/ГлавСтройКонтроль.

Тут же забегали сотрудники компании Поток и после вынесенного решения стали массово рассылать письма с информацией о их, якобы, готовности, заключить в ближайшее время основные договоры купли-продажи с держателями предварительных договоров, что вряд ли соответствует действительности.

Collapse )<islyaevaay@aeon-group.ru>

Интересно, почему, когда с мая по октябрь прошлого года нами были предприняты многократные попытки получить официальный ответ о сроках, в которые могли бы быть заключены основные договоры, наши запросы остались без ответа. Помимо этого, сторона Открытого Пространства была проинформирована о дате судебного заседания, но в суд с предложением заключения мирового соглашения и подтверждением своих намерений в ближайшее время заключить основной договор, о чем они сейчас спешат проинформировать владельцев, не явилась.

В данных обстоятельствах, усматривается целенаправленное дезинформированние владельцев м/м с мало понятной мотивацией, которая может быть объяснена только сознательной попыткой удержать от намерения вступить в законные права в судебном порядке, ввиду претензий к холдингу Миракс (в н.в. Поток), в который входит и ООО "Открытое Пространство".

Поэтому нет более цивилизованного и бесспорного способа защитить свою собственность, чем выиграть суд у предпринимателей-проходимцев.

В январе этого года еще наткнулся на одну статью, в которой указывалось, что за созданные дольщикам жилого комплекса "Кутузовская миля" (ныне "Квартал "Триумфальный") проблемы Полонский готов выплатить смехотворную компенсацию - 12 млн долларов... Щедрый парень, нечего сказать. Единственный смысл таких заявлений - замылить тему с мошенничеством, а самому и дальше водить за нос доверчивых покупателей, которым для того, чтобы лично отомстить Полонскому, для начала предстоит хотя бы найти его. В Камбодже ли?

mirax5